Pas de requalification du bail commercial en bail rural pour cause de développement postérieur d’activité équestre

Par deux baux commerciaux datés du 20 décembre 2015, une SCI a donné à bail au preneur des boxes, des paddocks, un manège, une carrière, une allée de cavalerie et des selleries.

Le 24 octobre 2018, à la suite d’un commandement de payer, le preneur avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en requalification des baux commerciaux en bail rural.

Pour rappel, selon l’article L.311-1 du code rural et de la pêche maritime, est soumise au statut d’ordre public du fermage l’activité d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation.

Le preneur faisait valoir avoir développé une activité de centre équestre postérieurement à la signature des baux commerciaux litigieux avait pour conséquence de les requalifier en bail rural.

La Cour de cassation confirme la Cour d’appel qui avait rejeté les demandes du preneur au motif que les contrats signés le 20 décembre 2015 indiquaient que les biens loués devraient servir exclusivement à l’usage « d’écurie d’élevage et de propriétaires » et que le locataire ne pourrait exercer aucune autre activité, qu’ils ne mentionnaient pas l’activité de préparation et d’entraînement d’équidés.

La Cour de cassation rappelle que la qualification des baux s’apprécie à la date de leur conclusion. A cette date, les parties n’avaient aucune intention de développer une activité agricole d’entraînement et de préparation d’équidés.

Cet arrêt est intéressant dans la mesure où il aborde plusieurs notions importantes en matière de droit équin et droit rural.

En premier lieu, l’article L.311-1 du Code rural et de la pêche maritime fait l’objet d’une interprétation stricte. Ainsi, les activités de préparation et d’entraînement d’équidés relèvent d’une activité agricole alors qu’une simple mise à disposition pour une activité d’écurie de propriétaires, sans aucun préparation ou exploitation de l’équidé est une activité commerciale.

En deuxième lieu, la résiliation du bail pour loyers impayés.

En effet, selon l’article L.145-41 du Code commerce, le bail commercial peut être résilié en cas de loyers impayés par l’activation, à tout- moment, de la clause résolutoire prévoyant la résiliation anticipée du bail un mois après la signification d’un commandement de payer infructueux.

Le bail rural est soumis à un régime plus strict puisqu’aux termes de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail rural dès lors qu’il établit deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. La résiliation est judiciaire, le bailleur doit donc saisir le tribunal paritaire des baux ruraux afin que la résiliation soit prononcée (à l’issue d’une audience de conciliation et de jugement).

En conséquence, le preneur qui faisait l’objet d’un commandement de payer sur le fondement de l’article L.145-41 du Code commerce avait un réel intérêt à demander la requalification des baux commerciaux en bail rural.

En troisième lieu, l’activité doit s’apprécier à la date de conclusion du bail en question. Ainsi, le développement par le preneur d’une activité agricole (centre équestre) postérieurement à la signature du bail commercial, et en violation des dispositions contractuelles, ne saurait en aucun cas entraîner la requalification des baux commerciaux en bail rural.

Cass. civ. 3 7 septembre 2023 n°21-18611

Holly Jessopp – Avocat Associée